மொத்தப் பக்கக்காட்சிகள்

வெள்ளி, நவம்பர் 21, 2025

 லட்சங்களை முதலிடாமல் ரியல் எஸ்டேட் லாபம்! (ரியல் எஸ்டேட் லாபம் - 2ம் பகுதி)

வீடு... மனை... அடுக்குமாடி குடியிருப்பு.... இப்படி எதுவானாலும் குறைந்தபட்சம் சில லட்சங்களாவது இல்லாவிட்டால்...., பேச வாய் திறக்கவே முடியாது என்கிற ரியல் எஸ்டேட் சந்தையில், நம்மை மாதிரி  நடுத்தர வருவாய் உள்ள குடும்ப ஆட்களும் முதலீடு செய்ய முடியும்.... சின்னதாக முதலீடு செய்யலாம். அதுக்கு ஏற்ப லாபம் கிடைக்கும் என்ற புதிய வாய்ப்பை திறந்துள்ளது ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்! கடந்த பதிவுல இது பத்தி சொன்ன  அறிமுகத்தைத் தாண்டி, இப்ப இந்த முதலீடு பத்தின மத்த விஷயங்களைப் பார்க்கலாம். 

இந்தியாவில் இந்த மாதிரியான ஒரு விஷயம்... அதான் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் டிரஸ்ட் (REIT - Real estate investment trust).. "ரீட்ஸ்"ன்னும் சொல்வாங்க.  இது  எப்ப தொடங்குச்சுன்னு, 2019 ஆம் ஆண்டு. இந்தியாவின் முதல் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் டிரஸ்ட் - 'எம்பஸி ஆபிஸ் பார்க்ஸ்'. அடுத்தது, 'மைண்ட் ஸ்பேஸ் பிஸினஸ் பார்க்ஸ்' 2020ல வந்தது. அடுத்த வருஷமே 'புரூக்ஃபில்ட் இந்தியா'! அடுத்தது 'நெக்ஸஸ் செலக்ட் டிரஸ்ட்'. கடைசியா, இந்த வருஷ ஆரம்பத்துல சென்னையில் உள்ள சொத்துகளுக்கு அதிக முக்கியத்துவம் தரேன்னு சொல்லிகிட்டு "நால்ட்ஜ் ரியால்டி" என்ற நிறுவனமும் களம் கண்டிருக்கு.  

முதல் நிறுவனம் கால் பதிச்ச 2019க்கு சில ஆண்டுகளுக்கு முன்னாடிதான், சரியா சொன்னா 2014க்குப் பிறகுதான் இது தொடர்பான வழிமுறைகள்... சட்ட விதிகள் எல்லாம் உருவாக்குற பணிகள் நடந்தது.  இந்த நிறுவனங்களையும்.... அதாவது, ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்ங்கிறதையும் கண்காணிச்சு... வழிநடத்தி... அவங்களுக்கு ஆலோசனை சொல்லி... அவை ஒரு சீரா நடக்கிறதுக்கு வழிகாட்றது 'செபி'தான். அதாவது, இந்தியாவுல ஏற்கனவே பங்கு சந்தை முதலீட்டை வழி நடத்திக் கொண்டிருக்கிற அதே வழிகாட்டு ஆணையம் தான். இப்ப கூடுதலா, இந்த ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட்டையும் கண்காணிச்சு வழி நடத்திட்டு வராங்க. ஆகவே, மேலே சொன்ன எல்லா நிறுவனங்களும் முழுமையா செபியோட கட்டுப்பாட்டுக்கும், கண்காணிப்புக்கும் உட்பட்டதாகதான் இருக்கும். எனவே, எம் பணத்தை தூக்கிட்டு ஓடிடுவாங்களோன்ற சந்தேகம் உங்களுக்கு தேவை இல்லை. நாம போட்ட பணத்துல வாங்கின சொத்தை நாம் கண்ணால் கூட பார்க்கலையேன்ற கவலையும், சந்தேகமும் தேவையில்லை

நீண்ட காலமாக பங்கு சந்தையை கட்டுப்படுத்துற வழிகாட்டு ஆணையம்தான் இதையும் பாக்கறாங்கன்றதால் ஒழுங்கா.... முறையா.... வழிகாட்டி, பாதுகாப்பான முதலீடாக அதை வச்சிருப்பாங்கன்னு ஒரு நம்பிக்கை இருக்கு. அது சரி..., இப்ப இந்த துறையில இருக்குங்கிற இதுமாதிரி நிறுவனங்கள் ஆண்டுக்கு எவ்வளவு வருமானம் கொடுக்குறாங்க... ன்ற கேள்வி நியாயம்தான். ஏன்னா, பங்குசந்தை முதலீடு.... மியூச்சுவல் ஃபண்டு முதலீடு... இப்படி பலதும்  சொல்றீங்க.... இதோடு, வங்கி டெப்பாசிட்... போஸ்ட் ஆபீஸ் முதலீடு இப்படி பலதும் இருக்கு. அதுல எல்லாம் கிடைக்கற வருவாய் இதுலயும் சாத்தியமா...? முதலீடுன்னு வந்தா, பொதுவா... பரவலா சொல்லப்படறது அல்லது நம்பப்படுற விஷயம் என்னன்னா.... நீண்ட கால அடிப்படையில பங்கு முதலீடுதான் நல்ல ரிட்டன் தரும். ஒருவேளை இடையில் சில நேரங்கள்ல பங்கு சந்தைல வீழ்ச்சி ஏற்பட்டா கூட,  நீண்டகால அடிப்படையில பங்கு முதலீடுதான் சிறப்புன்னு சொல்றாங்க. ஆனா, இந்தியாவைப் பொறுத்தவரைக்கும் ரீட்ஸ் வந்து நெறைய காலம் ஆகல. அதிக பட்சமா சொல்றதுன்னா, 5 வருஷம்ன்னு சொல்லலாம். இதை மட்டும் வச்சி உறுதியா எதுவும் சொல்ல முடியாது; சொல்லவும் கூடாது. அதே நேரத்துல போட்ட பணத்துக்கு வருமானம்ன்னு இப்ப சொல்றதுன்னு சராசரியா இப்ப 6 முதல் 8 பர்செண்ட் வரை வருமானமா கிடைக்குது. இது இந்த மாதிரி விஷயங்கள் ஏற்கனவே நல்லா வளர்ச்சியடைந்த அமெரிக்கா... ஆஸ்திரேலியா, சிங்கப்பூர் போன்ற நாடுகளைவிட அதிகம். அதைத் தாண்டி நாம ஆரம்பத்துல போட்ட பணம்..  அதனோட வலர்ச்சின்னு பார்த்தா.... அதாவது மூலதன வளர்ச்சின்னு பார்த்தா.... இன்னும் உடைச்சி சொல்றதுன்னா... நீங்க பணம் போட்டபோது உங்களுக்கு கொடுத்த யூனிட்களை இப்ப வித்தா எவ்வளவு பணம் கைக்கு வரும். அது எந்த அளவு வளர்ந்திருக்கும்ன்னு பார்த்தா... சராசரியா 15% வரைக்கும் நடந்திருக்கு. ஆக மொத்தமா பார்த்தா ஆண்டு சராசரி வளர்ச்சி 15% வரை. கூடவே ஆண்டு சராசரி வருமானம் 6 முதல் 8%. ரெண்டும் சேர்த்து பார்த்தா இது இப்ப நம் முன்ன இருக்கற முதலீடுகளில் சிறந்த ஒரு முதலீடுன்னு கட்டாயம் சொல்லலாம். ஆனா... ஆமாம் இங்க ஒரு ஆனான்ற எச்சரிக்கை இருக்கு. அது என்னனா... இந்தியாவுல இந்தத் துறை இன்னும் பெரிய அளவுல வளர்ச்சி அடையல.... அனுபவப்படல....ன்றதுதான். 

மற்ற நாடுகளைவிட இந்திய ரீட்ஸ் நிறுவனங்கள் நல்ல பலன்களைக் கொடுத்தாலும், குறைந்த கால அனுபவத்தை மட்டுமே வச்சி உத்தரவாதமா எதுவும் சொல்லிடக் கூடாதுன்ற பாதுகாப்பு உணர்வோட பார்த்தா, உங்களோட பல்வேறு முதலீடுகளில் ஒன்னா இதையும் வைச்சிகலாம். குறிப்பிட்ட அளவு பணத்தை இதுலயும் முதலீடு செய்யலாம். இண்ட்ரா டே டிரேடிங்... ஆப்ஷன் டிரேடிங்... ஃப்யூச்சர்ஸ் டிரேடிங் போன்ற ஆபத்தான வழிகளைவிட கட்டாயம் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் டிரஸ்ட் பாதுகாப்பானதுதான்னு உறுதியா சொல்லலாம். 

இன்னைக்கு ரீட்ஸ்ல இருக்கற வருவாய் வாய்ப்பு...ன்னு பல விஷயங்கள பார்த்தோம். இதே மாதிரி ரீட்ஸ் சம்மந்தப்பட்ட மற்ற பல விஷயங்களை அடுத்த பகுதியில பார்க்கலாம். 

 வணக்கம் நண்பர்களே!

மறுபடியும் முகநூலில் காலடி எடுத்து வைத்திருக்கும் இந்த நேரத்தில் இரண்டாவது பதிவுக்கு எதைக் கருப்பொருளாக எடுக்கலாம் என யோசித்துக் கொண்டிருந்தேன். அப்போது... முதல் பதிவை படித்த நண்பர் ஒருத்தர் கேட்ட கேள்வி.... மின்னலாக வெட்டியது.... அதைத்தான் இப்போது தலைப்பாக எடுத்திருக்கிறேன். 

நண்பர் கேட்டது இதுதான்..... "சரிங்கண்ணா,  டிஜிட்டல் கோல்டு பத்தியும், அதன் பாதுகாப்பு பத்தியும் சொன்னீங்க.... ஆனா தங்கத்தைத் தாண்டி... எங்களுக்கும் சொந்தமாக வீடு இருந்தா.... எப்படி இருக்கும்ன்னு ஒரு ஆசை இருக்கு. ஆனா, இன்றைய நிலைக்கு அதுக்கு சில லட்சங்களாவது தேவைப்படுது. அப்படி ஒரு சில லட்சங்களை என்னால முதலீடு செய்ய முடியாத சூழ்நிலையில, ரியல் எஸ்டேட் வகையிலான முதலீட்டு லாபம் எனக்கு எட்டா கனியாத்தான் இருக்குமா.....?" 

இப்படி ஒரு கேள்வி, நான் எதிர்பார்க்காததுதான்.  ஆனால், கேட்டார். அது எனக்கு நியாயமா தோணுச்சு. சரி அவருக்கு என்ன பதில் சொல்றதுன்னு தீவிரமா யோசித்தேன் அப்போ எனக்கு தோன்றின யோசனைதான் இது. 

நான் ஏற்கனவே படிச்சிருக்கேன். அண்மை காலமாக, அதுல கொஞ்சம் முதலீடும் செய்ய ஆரம்பிச்சிருக்கேன். நம்மை மாதிரி  நடுத்தர வருவாய் உள்ள குடும்ப ஆட்களுக்கு இருக்கற முதலீட்டு வழிகளில் ஒன்றான ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட். ரீட்ஸ்... அப்படின்னும் சொல்றாங்க! அது பற்றி பேச முடிவு எடுத்திருக்கேன். அதைத்தான் இன்னைக்கு நம்ம பதிவுல பார்க்க போறோம்.

ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மென்ட் டிரஸ்ட் பற்றி விரிவா போறதுக்கு முன்ன அது பத்தி சின்னத ஒரு விளக்கம் சொல்ல வேண்டி இருக்கு.  

ஏற்கனவே நீங்க மியூச்சுவல் ஃபண்ட்ல முதலீடு செய்யக்கூடிய ஒரு நபரா இருந்தா,  அது இன்னும் கொஞ்சம் ஈஸியா புரிய வாய்ப்பு இருக்கு. மியூச்சுவல் ஃப்ண்ட் திட்டத்துல நீங்க செய்யற முதலீட்டை... பணத்தை பங்குசந்தை பத்தி நல்லா தெரிஞ்ச நிபுணர்கள் மூலமா, சந்தைல புழங்கற பங்குகள்ல முதலீடு செய்யறாங்க...! அதே மாதிரி நீங்க செய்யற முதலீட்டு பணத்தை ரியல் எஸ்டேட்ல முதலீடு செஞ்சா அதுல ஒரு லாபம் வரும். அந்த லாபம் உங்களுக்கு வரும். அதுதான் ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட டிரஸ்ட்.  மொத்தமா பணம் போட்டு ஒரு வீடோ... மனையோ... வாங்க முடியாதவங்க இந்த வழியைத் தேர்ந்தெடுக்கலாம். பேரு பெருசா இருக்குன்னு "ரீட்ஸ்"ன்னு (Real Estate Investment Trust - REITs) சுருக்கி சொல்வாங்க..! 

சரி..., நான் போட்ட பணத்தை எடுத்து ரியல் எஸ்டேட்ல முதலீடு செய்வாங்கன்னா... எந்த மாதிரி இடத்துல முதலீடு செய்வாங்கன்னு நீங்க கேட்டா... நியாயமான கேள்விதான். 

ஒருவர் மொத்தமா ஒரு சொத்தை வாங்க முடியாத சூழ்நிலையில... அதாவது, சில லட்சங்களில் முதலீடு செய்ய முடியாதுங்குற ஒரு ஆளு.... அவர்கிட்ட இப்ப ஆயிரங்கள்ல... இல்லை பத்தாயிரங்கள்ல இருக்கலாம்..... இல்ல அதைவிட கூடவும் இருக்கலாம். ஒரு வருஷத்துக்கு 10 ஆயிரம்ன்னு அவர் சேமிச்சா,  அடுத்த வருஷம் 20,000 இருக்கும். அதை ரீட்ஸ்ல முதலீடு செய்யலாம். மியூச்சுவல் ஃப்ண்ட்ல யூனிட்கள் தர்ற மாதிரி நீங்க போடற பணம் 100 ரூபாயோ... லட்ச ரூபாயோ... அதுக்கு ஏத்த மாதிரி கணக்கிட்டு யூனிட்கள் கொடுத்துடுவாங்க.  அப்புறம், இது மாதிரி பலர் கிட்ட இருந்து வாங்கின பணத்தை எல்லாம் மொத்தமா சேர்த்து... அது பல கோடிகளில் வருதுன்னா... அந்த கோடிகளை எடுத்துட்டு போயி ஒரு சொத்தை வாங்குவாங்க.... அந்த சொத்தை வாங்கி தேவையானவர்களுக்கு வாடகைக்கு விடுவாங்க... வாடகைக்கு விடும்போது, அது மூலமா கிடைக்கக்கூடிய வாடகை வருவாயை..... யார் யாரெல்லாம் ஆரம்பத்துல முதலீடு செஞ்சாங்களோ, அவங்களுக்கெல்லாம் பிரிச்சு கொடுப்பாங்க!

அந்த வகையில நமக்கு ஒரு குறிப்பிட்ட காலத்துக்கு ஒருமுறை வருவாய் கிடைக்க வாய்ப்பிருக்கு. பங்குகளில் முதலீடு செய்தால் டெவிடென்ட்ன்னு சொல்லுவாங்க. அதே மாதிரிதான். இந்த மாதிரி வருவாய் ஆண்டுக்கு ஒரு முறை கொடுக்க வாய்ப்பு இருக்கு. சில நிறுவனங்கள் மட்டும் அதிகமாக வருவாய் பெறக்கூடிய சூழலில்.... இடையில் ஒருமுறையும் டிவிடெண்ட் கொடுப்பாங்க! வாடகையிலயே அவ்ளோ காசு வருமான்னு நீங்க ஒரு கேள்வி கேட்டீங்கன்னா... அது நியாயமான கேள்விதான். வரும்....! எப்போ வரும்ன்னா இந்த பணத்தை நாம எந்த மாதிரியான சொத்து வாங்குவதற்கு பயன்படுத்துறோம்ங்கறதை பொறுத்தது. அதுதான் முக்கியம். 

உதாரணத்துக்கு ஒரு இன்டஸ்ட்ரியல் பார்க்ல..... அதாவது,  இன்னைக்கு மிகப் பெரிய ஆபீஸ் காம்ளெக்ஸ்ல... பாக்குறீங்களே, பல ஐடி நிறுவனங்கள்  பெரிய பெரிய அடுக்கு மாடி கட்டிடங்களில் செயல்படறதெல்லாம் பாக்கிறீங்க இல்லையா.... பல பன்னாட்டு நிறுவனங்களோட அலுவலகங்கள் அங்க இருக்கிறத பார்த்திருப்பீங்க! அந்த மாதிரி சொத்துக்களை இவங்க வாங்கும்போது அதுல கிடைக்கக்கூடிய வாடகை வருமானம் கட்டாயம் கூடுதலா இருக்கும். அது மட்டும் இல்லாம, இந்தியாவிலேயே இருக்கக்கூடிய மிகப்பெரிய தொழில் நிறுவனங்களுக்கும், மத்தவங்களுக்கும் கூட லீஸ் அடிப்படையிலும்... அல்லது மாதாந்திர வாடகை அடிப்படையிலும் ஒரு கான்ட்ராக்ட் போட்டுகிட்டு வாடகைக்கு கொடுப்பாங்க. அதனால, அவங்களுக்கு வாடகை ரெகுலரா கிடைச்சிடும். அப்படித்தான் நடந்துகிட்டு இருக்கு. அந்த வருவாயை தான் இப்போ பிரிச்சு கொடுக்குறாங்க.  இந்தியாவுல இப்போதைக்கு பாத்தீங்கன்னா நாலு... அஞ்சு நிறுவனங்கள் இந்தத் துறையில் செயல்படுறாங்க...  அவங்க இந்த மாதிரி வருவாய முதலீட்டாளர்களுக்கு கொடுத்துட்டு இருக்காங்க. 

சரி.... அப்படின்னா அதுல எவ்வளவு வருவாய் வர வாய்ப்பிருக்கு என்பதுதானே அடுத்த கேள்வி... அது மட்டுமில்லை. இந்தியாவுல, இதுமதிரி ரியல் எஸ்டேட் இன்வெஸ்ட்மெண்ட் டிரஸ்ட் எப்போது தொடங்கியது என்ற மத்த விஷயங்களையும் அடுத்த பதிவில்  பார்க்கலாம்.

 

அன்பு நண்பர்களுக்கு வணக்கம்

"ஏன் நீண்ட நாட்களாக முகநூல்.... இந்த ப்ளாக் பக்கமே, ஆளை காணோம்" என என்னிடம் கேள்வி கேட்டவர்கள் பலர்.  அன்பு மற்றும் உரிமை மிகுதியால், "இந்தப் பக்கமே வர முடியாத அளவு அப்படி என்ன உனக்கு பெரிய வேலை?" என்றவர்களும் உண்டு. ஆனால் உண்மையைச் சொல்வதென்றால்...!

என்னை நன்கு அறிந்தவர்களுக்கு தெரிந்திருக்கும்! வேறென்ன.... "சோம்பேறித்தனம்"தான்.

ஆனால் இப்படியே காலம் ஓடிவிடாது என்ற உண்மையும், இருக்கத்தானே செய்கிறது. அதனால்தான் மீண்டும் வந்திருக்கிறேன். ரஜினி படத்தில் வரும் வசனம் போல, "போய் சொல்லு....திரும்பி வந்துட்டேன்னு சொல்லு!" என்று பேசும் அளவு என்னிடம் அதிரவிடும் விஷயங்கள் இல்லை. 

அப்படியானால், "இப்ப என்னத்தான் பண்ணப்போறே?" என்பதுதானே உங்கள் கேள்வி. முதலில், நட்பு வட்டத்தை புதுப்பிப்பது... பரஸ்பரம் நலம் விசாரித்துக் கொள்வது..., இடையிடையே, நான் விரும்பும் விஷயங்களை... என்னை பாதித்த விஷயங்களை... நான் உணர்ந்தவற்றை உங்களுடன் பகிர்ந்து கொள்வது... 

ஒரேயொரு எச்சரிக்கை.

இவற்றில் பெரும்பாலானவை, என் மனதுக்கு மிகவும் நெருக்கமான நிதி மற்றும் அதைச் சார்ந்த விஷயங்களாகவும் கூட இருக்கலாம். ஆனால், முடிந்தவரை வெகுஜன பங்கேற்புக்கு உகந்த விஷயங்களாக... அவர்களை தொடர்புபடுத்தும் விஷயங்களாக இருக்கும்படி  பார்த்துக் கொள்கிறேன்.

முதல் விஷயமாக நான் எழுத நினைப்பது பெருவாரியான சாமானிய மக்கள் மனதில் இன்று உழன்று வரும் தங்கம் மற்றும் அதைச் சுற்றியுள்ள விஷயங்கள் குறித்துதான்.

கடந்த ஓராண்டில் 50%க்கு மேல் விலையேற்றம் கண்ட தங்கம், கடந்த 1 மாதத்துக்கு மேல்... வெள்ளியோடு சேர்ந்து மேலும் கீழும் தாறுமாறாக பயணிப்பதால், பலருக்கும் கவலை... பயம்! முடிந்தவரை சிறிது சிறிதாக... மில்லி மில்லியாகத்தான் தங்கம் வாங்கிதான் நம்மால் சேர்க்க முடியும் என்று நினைப்பவர்களுக்கு, அண்மைக்காலமாக இருந்த ஒரே ஆறுதல் - டிஜிட்டல் தங்கம்.... அதான் Digital Gold. சம்பளம் வாங்கி... செலவுகள் போக... கையில் மீதி இருக்கும் 100... அல்லது 500... ஏன் 1000 ரூபாய் என்றாலும், அதை அன்றைய விலையில்... அப்போதே தங்கத்தில் முதலீடு செய்து... நாளைய தேவைக்கு சேர்த்து வைக்க நினைத்தவர்களுக்கு இருந்த ஒரு எளிய வழி டிஜிட்டல் கோல்டு (Digital Gold). 

டிஜி கோல்ட் (Digigold).... இ கோல்டு (E-Gold)என பல பெயர்களில் குறிப்பிடப்படும் மிக எளிய சேமிப்பு முறை இது. ஆனால், அதில் பாதுகாப்பில்லை என, இதில் சேமித்த எளியவர்களின் வயிற்றில் செபி (SEBI) இன்று புளியைக் கரைத்திருக்கிறது. ஆம். இந்திய பங்குசந்தை வழிகாட்டு ஆணையம் என்கிற செபி சொல்வது என்னவென்றால், "இப்போது டிஜிட்டல் தங்கம் என்ற வகையில், தனியார் நிறுவனங்கள்.. அல்லது கைப்பேசி ஆப்கள் (Apps) மூலம்... நம்மால் அவ்வப்போது மில்லி கிராமிலோ... செண்டி கிராமிலோ.... அதிகபட்சம் கிராமிலோ சேமிக்க முடிந்த தங்கமும், அதன் மதிப்பு தொகையும்... பாதுகாப்பாற்றது" என்றும், "நாம் செலுத்தும் பணத்துக்கு உடனே நம் கணக்கில் வரவு வைக்கப்படும் தங்கத்துக்கும் பாதுகாப்பு இல்லை" என்பதுதான். கடந்த வார இறுதியில் செபி (2025 செப்டம்பர் முதல் வாரம்) இந்த எச்சரிக்கையை வெளியிட்டுள்ளது. 

நாட்டின் மிக முக்கியமான அரசு அமைப்புகளில் ஒன்றான....  இந்திய பங்குசந்தையை வழிநடத்தி வரும் செபி, நமது நாட்டின்  மதிப்புமிக்க ஒரு அமைப்பு. அது ஒரு எச்சரிக்கையை தருகிறது என்றால் கவனிக்க வேண்டாமா... அலட்சியப்படுத்த முடியுமா... உண்மையில், டிஜிட்டல் தங்கம் பாதுகாப்பு இல்லாததா.... ஏன் இந்த எச்சரிக்கை..... அப்படியானால் அடுத்த வழி என்ன... மாற்று என்ன... இதெற்கெல்லாம் விடை தேடுவதுதான் இந்த பதிவின் நோக்கம். 

முதலில் டிஜிட்டல் தங்கத்தின் தோற்றம் பற்றி பார்க்கலாம். பற்பல ஆண்டுகளாக, நான் அறிந்த வகையில்... தமிழ் மண்ணில் இருந்த பல பிரபல நகைக்கடைகளில்... நகைச்சீட்டு என்ற வகையில் மாதம்தோறும் ஒரு தொகையைச் செலுத்தி வந்து... ஆண்டு இறுதியில்... அல்லது 2 ஆண்டுகளுக்குப் பின்... அதுவரை சேர்த்த பணத்துக்கு உரிய தங்கத்தை நகையாகவோ.... தங்க நாணயமாகவோ மாற்றி வந்த... நம் தாத்தா பாட்டிகளின் சேமிப்பு முறையில் உருமாறிய அதிநவீன வடிவம்... கணினிகால வரவுதான் இந்த டிஜிட்டல் தங்கம். அந்த வகையில் நம் தாத்தாவும்... பாட்டியும்.... மாமாவும்.. அத்தையும்.... அப்பாவும், அம்மாவும் தங்கம் சேமித்தக் காலத்தில் சம்மந்தப்பட்ட நகைக்கடைகள் பல திடீரென காணாமல் போய் அதில் பணம் கட்டியவர்கள் நடுத்தெருவுக்கு வந்ததுண்டு. "கடை முதலாளி ஓடிவிட்டார்....",  "இன்னொரு நபரிடம் ஏமாந்துவிட்டார்....",  "எதிர்பாராத நஷ்டம்... அதனால் குடும்பத்தோடு தற்கொலை"... இப்படியான பலவும் அன்று காரணமாகச் சொல்லப்பட்டது. கடையோ, கடை முதலாளியோ காணாமல் போனால், அதோடு நம் முதலீடும் போச்சே, என்ற அன்றைய நிலை மாறி.... இன்று நாம் செலுத்திய பணத்துக்கு அந்தந்த நாளில்... தேதியில் அன்றைய விலையிலேயே... நம் கணக்கில் தங்கமாக கணக்கு வைத்துவிடுகிறார்களே... அதுவும் மில்லிகிராம் கணக்கில்... அப்புறம் என்ன பாதுகாப்பு குறை என்ற கேள்வி எழலாம்.  அது மட்டுமல்ல.

இன்று நாம் கடைக்குக்கூட போக வேண்டிய அவசியம் இல்லாமல்... உங்களது UPI கணக்கு மூலம், வீட்டில் இருந்தபடியே மாதம் தோறும்... அல்லது ஒப்புக் கொண்டபடி வாரந்தோறும் அல்லது அன்றாடம் பணம் கட்டி நம் கணக்கில் பெறப்படும் தங்கம் எப்படி பாதுகாப்பற்றதாக போகும் என்ற கேள்வி பலரது மனதில். காரணம், இன்று டிஜிட்டல் தங்கம் வாங்க பலரும் பணம் செலுத்த பயன்படுத்தும் எல்லா UPI-ம், அதாவது பணம் செலுத்தும் முறை, இந்திய அரசால்... இந்திய ரிசர்வ் வங்கியால் அங்கிகரிக்கப்பட்டவை என பத்திரிகைகளில் பக்கம் பக்கமாக விளம்பரம் செய்யப்பட்டது. கோவிட் பெருந்தொற்று காலத்திலும், அதன் பிறகும் ஏன்... இந்திய ரூபாய் மதிப்பிழப்பு செய்யப்பட்ட காலம்தொட்டே டிஜிட்டல் பணபரிமாற்றத்துக்கு பரிந்துரைத்ததே அரசாங்கம்தான்... அப்படியிருக்க, இப்போது அதே வகையில் பணம் செலுத்தி வாங்கப்பட்ட தங்கம் எப்படி பாதுகாப்பற்றதாக மாறும்.

யாரை குறை சொல்கிறார்கள்.... தங்கத்தையா.... அது முடியாது. டிஜிட்டல் பணபரிமாற்ற முறையா.... அதுவும் முடியாதே என்ற சந்தேகம் பலரது மனதில்.

டிஜிட்டல் தங்கம் அறிமுகம் செய்தபோது சொல்லப்பட்டது என்னவென்றால், நாம் செலுத்தும் ஒவ்வொரு தவணை பணத்துக்கும் ஈடாக, நிஜமாகவே தங்கம் வாங்கி சேமிக்கப்படும். அந்த தங்கத்தைப் பின்னாளில் தேவையானபோது அப்படியே உலோகமாக வேண்டும் என்றாலும், அல்லது தவணைத்திட்டத்தை முடித்துக் கொள்ளும்போதும்... அதுவரை சேமித்த தங்கத்தை தங்க நாணயமாக... அல்லது, அன்று சந்தையில் தங்கம் விற்பனையாகும் விலைக்கு கணக்கிட்டு, அதற்கு ஈடான ரொக்கமாகவோ நம் விருப்பம் போல பெற்றுக் கொள்ளலாம் என்பதே. நாம் செலுத்தும்  தொகைக்கு அவ்வப்போது தங்கம் வாங்கி நம் கணக்கில் சேர்ப்பதால், இதில் பிரச்னை வராது என்பது பலரது நம்பிக்கை.

இதனால்தான் ஆரம்ப நாட்களில் இந்த வகை முயற்சியில் இறங்கிய டிஜிட்டல் வழி பணம் செலுத்தும் வாயில்களான Phone Pe, Paytm, Google pay போன்றவர்கள் இந்த வகையில் தங்கம் சேமிக்கும் திட்டங்களைத் தொடங்கியபோது, சரசரவென முதலீடுகள் திரட்டன. UPI என்ற அரசு அங்கிரித்த பண பரிமாற்ற முறையில் பங்கெடுத்துள்ள தளங்கள் இவை என்பதால் இவற்றின் மூலமான முதலீடுகள் பாதுகாப்பானவை என நம்பி கணிசமாக முதலீடுகள் செய்யப்பட்டன.

இதை கவனித்தத் தங்க நகைக் கடைகள் தங்களது நகைச்சீட்டு வாடிக்கையாளர்கள் குறைவதாக உணர்ந்தார்களோ என்னவோ.. தாங்களும் களம் இறங்குவோம் என பின்தொடர்ந்தார்கள். இதனால் இன்று இந்த டிஜிட்டல் தங்கம் விற்பனை செய்பவர்களின் பட்டியலில் நகைக்கடைகளும் சேர்ந்து கொள்ள.... அது மிக நீளமானது.

PhonePe, Paytm, Google Pay, MMTC-PAMP போன்ற நிறுவனங்கள் தவிர, டாடா குழுமத்தின் Tanishq, Jos Alukkas, Kalyan Jewellers, Thangamayil Jewellery, Pothys Swarna Mahal, AVR Swarna Mahal போன்றவை இன்று தமிழகத்தில் டிஜிட்டல் தங்கம் விற்பதில் அதிக ஆர்வம் காட்டி வருகின்றன.

அப்படியானால், பாதுகாப்பு குறைபாடு எங்கே?

மியூச்சுவல் ஃபண்டு.... காப்பீட்டு திட்ட விளம்பரங்களில் அவசர அவசரமாகச் சொல்லப்படுவதை நாம் பொருட்படுத்துவதே இல்லைதானே! அதைப் போலவே, டிஜிட்டல் தங்க முதலீடுகள் குறித்து அப்போது சொல்லப்பட்ட... ஆனால், நம் கவனத்தை அதிகம் ஈர்க்காத ஒரு அம்சம்தான், இன்றைக்கு டிஜிட்டல் தங்கத்தின் பாதுகாப்பு குறித்த கேள்விகளை எழுப்புகிறது. அதாவது, செபியின் எச்சரிக்கை அப்படி சொல்கிறது. பல்வேறு நிறுவனங்கள் தங்களது சார்பில் திரட்டும் டிஜிட்டல் தங்க முதலீடுகளுக்கு இணையாக வாங்கி வைக்கப்படுவதாகவும், தேவைப்படும்போது முதலீட்டாளர் விரும்பும் வடிவில் திருப்பித்தரப்பட காத்திருப்பதாகவும் சொல்லப்படும் தங்கம் எங்கே சேமித்து வைக்கப்பட்டுள்ளது... அதற்கான வழிமுறைகளும், செயல்திட்டங்களும் சரியாக உள்ளதா... அவை முறைப்படி, விதிகளை மீறாமல் கடைப்பிடிக்கப்படுகிறதா என்பது முக்கியம். பங்குசந்தை வழிகாட்டு ஆணையம் எழுப்பும் சந்தேகம் இங்கேதான்.

ஒரு டிஜிட்டல் தங்க திட்டத்தில் திரளும் முதலீட்டுக்கு ஈடான தங்கம், பொதுவாக இந்தியாவுக்குள் தங்கத்தை இறக்குமதி செய்யும் இந்திய அரசு நிறுவனங்களான MMTC-PAMP உள்ளிட்ட பிறவற்றின் கிடங்குகளில் சேமித்து வைக்கப்படும். Augmont, SafeGold, Brink’s போன்றவை இந்தியாவில் தற்போது மேற்கண்ட பாதுகாப்பு பணி நிறுவனங்களில் முக்கியமானவை. இவ்வகை நிறுவனங்களால் பாதுகாக்கப்படும் தங்கம், அதற்கு தேவையாக காப்பீடு போன்றவற்றையும் பெற்றிருக்கும் என்பதோடு, பிற தேவையான வழிமுறைகளும் கையாளப்படும் என ஆரம்பகால விதிமுறைகள் சொல்கின்றன. அவை ஏற்கப்பட்டதாகவும் சொல்லப்பட்டது.

முதலில் ஒரு விஷயத்தை கவனிக்க வேண்டும். உங்களிடம் தங்கத் முதலீட்டைத் திரட்டும் நிறுவனமே, இந்தப் பாதுகாப்புப் பணியைச் செய்வதில்லை. வேறொரு.... 3ம் நபரின் கண்காணிப்பில்... அவரது கட்டுப்பாட்டில் இவை பாதுகாக்கப்படுகிறது.சேமிப்பு கிடங்கின் பாதுகாப்பு மட்டுமின்றி எதிர்பாராத அசம்பாவிதங்களால் பாதிப்பும், இழப்பும் கூடாது என காப்பீடு உள்ளிட்ட முன்னேற்பாடுகளும் இதில் அடங்கும். இதுதவிர திரட்டப்பட்ட முதலீட்டுக்கு இணையான தங்கம் உள்ளதா என்ற சரிபார்ப்பும், அதாவது ஆடிட் வழிமுறைகளும் உண்டு. இதுபோன்ற காரணங்களால்தான் தொடங்கிய சில ஆண்டுகளிலேயே டிஜிட்டல் தங்கம் மிகப் பெரிய வீச்சை காட்டியது.

ஆனால் காகிதத்தில்... எழுத்தில் உள்ள இவை எல்லாம் நடைமுறையில் உள்ளதா என்ற கேள்விதான் இப்போதுசெபி எழுப்பியுள்ள சந்தேகத்துக்கு பின்னணி என தெரிகிறது.  காரணம், டிஜிட்டல் தங்க முதலீடு என்பது செபியின் வரையறைக்குள் இல்லாத வேறு முதலீட்டு வழிமுறை. டிஜிட்டல் தங்க விற்பனையாளர்களை கண்காணிக்கவோ, கட்டுப்படுத்தவோ செபிக்கு அதிகாரம் இல்லை. இதுதவிர, வேறு எந்த ஒரு அங்கிகாரம் பெற்ற ஆணையமும் இவர்களை கட்டுப்படுத்த முடியுமா.... கண்காணிக்கின்றனவா என்பதும் தெளிவாக இல்லை. அதனால், ஒருவேளை டிஜிட்டல் முதலீடுகளுக்கு இணையாக தங்கம் சேமிக்கப்படாமல் போனாலோ, வாங்கி சேர்த்த தங்கத்துக்கு போதுமான பாதுகாப்பு அளிக்கப்படாமல் போனாலோ பிரச்னை வரலாம் என்பதுதான் செபியின் சுற்றறிக்கைக்கு காரணமாகத் தெரிகிறது. ஆனாலும் செபியின் இந்த சுற்றறிக்கை ஒரு எச்சரிக்கை அறிவிப்பு என்றே சொல்லப்படுகிறது.

எந்த ஒரு நிறுவனமோ... தொடர்புள்ள மற்ற இடைப்பட்ட அமைப்புகளோ.... வேறு எங்கும் மற்றவர்களோ தவறு இழைத்ததாக.... சந்தேகம் எழும் வகையில் செயல்பட்டதாக இதுவரை யாரும் சொல்லவில்லை. குறைந்தபட்சம் அப்படியான தகவல் பொதுத்தளத்தில் நான் அறிந்த வகையில் இல்லை. அதனால், செபியின் இந்த சுற்றறிக்கையைக் கண்டு டிஜிட்டல் தங்க முதலீட்டாளர்கள் பீதியடைய வேண்டியதில்லை என்பது எனது தனிப்பட்ட கருத்து. காரணம் - இன்று தங்கம் விற்கும் விலையில்... முன்னதாக எந்த அளவிலும் தங்க சேமிப்பு இல்லாத ஒரு நடுத்தர வருவாய் கொண்ட குடும்பம் தங்களது பிற்கால தேவைக்கு குருவி போல மணி மணியாக சேமிக்க இப்போதுள்ள வாய்ப்புகளில் டிஜிட்டல் தங்க முதலீடும் முக்கிய இடம் பிடிக்கிறது. இந்த டிஜிட்டல் தங்க முதலீட்டுக்கு மாற்றாக செபி பரிந்துரைப்பது - இப்போது பங்குசந்தையில்... பங்குகள் போலவே விற்பனையாகும் யூனிட்கள். அதாவது, தங்க முதலீட்டு திட்டங்கள் (Gold ETF), மின்னணு தங்கப் பத்திரங்கள் (Electronic Gold receipts)மற்றும் விளைபொருள் உள்ளிட்ட பிற பொருட்களுக்கான ஊக வணிக திட்டங்களில் (Commodity derivative) நடப்பது போன்ற தங்க உலோகத்தின் மீதான ஊக வணிகம். இவ்வகை வணிகத்திற்கு தேவைப்படும் டிமேட் கணக்கு போன்றவை படித்த இன்றைய இளம் (GenZ) தலைமுறைக்கு வேண்டுமானால் ஏற்றதாக இருக்கலாம். ஆனால், அதிக விவரம் இல்லாத சாதாரண அப்பாவி பொது மக்களுக்கு செபி பரிந்துரைக்கும் திட்டங்கள் ஏற்றவைதானா என்ற கேள்வி எழுகிறது. மாறாக, பங்குகள்  வாங்க தேவைப்படுவது போன்ற டிமேட் கணக்கை தொடங்கி பராமரிப்பது... அதில் உள்ளே.... வெளியே.... என முதலீடு செல்வதை கண்காணிப்பது... அதற்கான மின்னஞ்சல் தகவலை சரி பார்ப்பது என... இதையெல்லாம் அவர்களால் செய்ய முடியுமா....  தெரியுமா என்ற பல கேள்விகள் உள்ளன.

நடைமுறையில் உள்ள சிரமங்களுக்கு இடையில் செபி கண்காணிக்கும் திட்டங்களில் முதலீடு செய்து அதில் பாதிப்பு ஏற்பட்டாலும் அதற்கான முறையீடு செய்வது இவ்வகையான எளிய சிறு முதலீட்டாளர்களுக்கு எந்த அளவு சாத்தியம் என்ற கேள்வி எழாமல் இல்லை. அவ்வாறு முறையீடு செய்யவில்லை என்றால், செய்ய வேண்டிய அவசியம் தெரியாமல் போனால், தனிநபர் இழப்புகளுக்கு தீர்வு என்ன? பொதுவான... பலருக்குமான இழப்பு என்றால் அவர்களால் செய்யப்படும் முறையீடுதான் அப்பாவி மக்களுக்கும் தீர்வாகும் என்றால்.... செபியின் பரிந்துரை அப்பாவிகளுக்கு எந்த வகையில் கூடுதல் பாதுகாப்பு அளிக்கும் எனத் தெரியவில்லை.

மாறாக, டிஜிட்டல் தங்க முதலீடுகளில் இப்போது "இல்லை" எனச் சூட்டிக் காட்டப்படும் பிரச்னைகளுக்கு தீர்வு காணப்பட உரிய வழிமுறைகளை செபி முன்வைக்க வேண்டும். அல்லது, இவ்விஷயத்தில் இந்திய அரசு என்ன செய்யலாம் என பரிந்துரைக்க வேண்டும். அரசும் இதைக் கருத்தில் கொண்டு உரிய நடவடிக்கை எடுத்தால், அதுதான் டிஜிட்டல் தங்க முதலீட்டாளர்களை பாதுகாப்பதற்கான சரியான முன்னெடுப்பு என்பது எனது கருத்து. மாறாக, செபியின் தற்போதைய எச்சரிக்கை ஒருவகையான அச்சத்தை டிஜிட்டல் தங்க முதலீட்டாளர்களிடையே ஏற்படுத்தியுள்ளதாக நான் கருதுகிறேன். அப்படிதான் பரவலாகக் கருதப்படுகிறது

எனவே, தவிர்க்க இயலாத வகையில் மாறிப்போனதால் டிஜிட்டல் பணபரிமாற்றத்தைக் கற்ற, அதிகம் படிக்காத... அப்பாவி மக்களுக்கு நடைமுறையில் இன்று சாத்தியமான... எளிதான தங்க சேமிப்பு வாய்ப்பு - டிஜிட்டல் தங்க முதலீடுதான் என்பது எனது புரிதல். அதோடு, UPI போன்ற மற்றொரு வழிமுறைக்கு மாற வேண்டிய கட்டாயத்திற்கு உட்பட நேர்ந்தால் தையும் கற்றுதேரும் திறன் நம் மக்களுக்கு உண்டு என்றும் நான் நம்புகிறேன். அதற்கு கொஞ்சம் கால அவகாசம் தேவை.

ஆனால், இங்கே விவாதிக்க வேண்டிய மிக முக்கிய கருத்து - மேலே சொன்ன அப்பாவிகளுக்கான பாதுகாப்புதான். எனவே, இனி வரும் நாட்களில் டிஜிட்டல் தங்கத்தில் முதலீடு செய்பவர்கள், முடிந்தவரை உங்களுக்கு தெரிந்த... நம்பகமானவர்களின் ஆலோசனை பெற்று... அவர்களது வழிகாட்டுதலோடு... தங்கத்தில் முதலீடு செய்வது நல்லது. அவ்வாறு டிஜிட்டல் தங்கத்தில்தான் முதலீடு செய்வது என முடிவு செய்தால்... உங்களைப் போன்றவர்களின் முதலீட்டில் வாங்கி சேர்க்கப்படும் தங்கம் சேமித்து வைக்கப்படும் கிடங்கு, அதன் பாதுகாப்பு, அதன் தற்போதைய சேமிப்பு அளவு, திரட்டப்பட்ட மொத்த முதலீட்டில் தங்கமாக உள்ள அளவு எவ்வளவு... என்பது போன்ற தகவல்களை வெளிப்படையாக... குறிப்பிட்ட கால இடைவெளியில்... பொதுத்தளத்தில் பகிர்ந்து கொள்ளும் நம்பிக்கைக்கு உரிய தளங்களாக தேடி அறிந்து... அவற்றில் மட்டும் முதலீடு செய்வது நல்லது. கூடவே, ந்த வெளிப்படை தன்மையைத் தொடர்ந்து கையாளும் நிறுவனமாக இருத்தல் சிறப்பு. ஒருவேளை மேற்கண்ட விவரங்களை ஒரு நிறுவனம் வெளியிடவில்லை என்றாலும், அது குறித்த விவரங்களை வெளியிட மறுத்தாலும், மழுப்பினாலும் நீங்கள் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும். மெல்ல மெல்ல ஏற்கனவே செய்த முதலீடுகளையும் திரும்பப் பெற்று, நம்பகமான வேறு நிறுவனத்தை தேடிச் செல்வது நல்லது.

வேறு வழியே இல்லை என்ற நிலையில், “முதலீட்டுக்கு மோசம் வரக்கூடாது என்றால், சில சிரமங்களும் சங்கடங்களும் இருக்கும் என்றாலும், அதைச் சந்திக்கும் உறுதியுடன் செபி பரிந்துரைக்கும் தங்க மியூச்சுவல் பண்ட் திட்டங்களுக்கோ, தங்க இடிஎஃப் திட்டங்களுக்கோ மாறிக் கொள்வதுதான் சிறப்பு.

உங்கள் பணம், உங்களது வியர்வை! அதன் பலனை நீங்கள் பெறாமல் மற்றவர்கள் களவாடிச் செல்லாமல் பாதுகாப்பதும் உங்கள் பொறுப்புதான். குறிப்பாக, நடுத்தர வருவாய் உள்ள குடும்பங்களுக்கு இது மிக மிக முக்கியம். அவர்களும் வளர்ச்சி கண்டு... மேம்பட்ட நிலை நோக்கி நகர வேண்டும்தானே!